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【学典知识】物权编法律问答和案例简析

发布日期:2020-08-12 14:08:29  点击量:11103   信息来源:陕西省律师协会

民法典物权编是物权法的延续和升级。针对经济社会生活以及司法实践中出现的新情况新问题,民法典物权编在物权法的基础上进行创设和修订,在强化业主权利保护、增加居住权规定、完善动产抵押和权利质押的规则等多方面作出完善,加强了物权平等保护,便利了物权的流转,实现了物权人的利益最大化,必将增添市场活力、有力促进社会主义市场经济蓬勃发展。本期“学典知识”栏目,我们以法律问答和案例简析的形式诠释物权编。

一、物权编法律问答

1.什么是物权?我国《民法典》规定了哪几种物权?

答:物权是民事主体在法律规定的范围内,直接支配特定的物而享受其利益,并得排除他人干涉的权利。物权的种类和内容,由法律规定。我国《民法典》物权编中规定了所有权、用益物权和担保物权。

2.购房时发现不动产登记簿和房产证记载不一致怎么办?

答:《民法典》第二百一十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。”

3.登记机构进行异议登记的,申请人在异议登记之日起多久不起诉,异议登记失效?

答:《民法典》第二百二十条第二款“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记,申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。”之规定,登记机构进行异议登记的,申请人在异议登记之日十五日内不起诉,异议登记失效。”

4.受遗赠物权变动什么时候生效?

答:《民法典》物权编第二百三十条规定了因继承取得遗产的时间,即:“因继承取得物权的,自继承开始时发生效力。”与原《物权法》第二十九条规定相比,删除了因受遗赠物权发生变动时间的内容。经此修改,遗赠物权变动生效时间应当结合《民法典》物权编关于物权变动的一般规则以及继承编关于遗赠的内容的认定。《民法典》第一千一百二十四条第二款规定:“受遗赠人应当在知道受遗赠后六十日内,做出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的,视为放弃受遗赠。”据此,受遗赠人自做出接受遗赠表示时,有权请求遗嘱执行人或者继承人交付遗赠标的物。根据物权编规定的物权变动规则,受遗赠人自不动产的登记或者动产交付时取得受遗赠物的所有权。

5.《民法典》物权编规定的恢复原状和损害赔偿是什么性质的权利?

答:《民法典》物权编规定的返还原物、停止侵害、排除妨害、消除危险、恢复原状和损害赔偿。其中,损害赔偿已经在侵权责任编中规定为侵权责任请求权,恢复原状请求权虽然在侵权责任编中没有规定,但在第二百三十七条和第二百三十八条规定的条文中,都加上了“依法”二字,这意味着这两种请求权所依据的法律并不是物权编,而是另有他法,而这个“他法”应当是侵权责任编的规定。因而可以确定,恢复原状和损害赔偿请求权应当是侵权请求权,而不是物权请求权。

6.小区内的道路属于谁所有?

答:《民法典》第二百七十四条规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”第二百七十五条第二款规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有之规定,小区内不属于城镇公共绿地和未明示属于个人的道路属于业主共有。”

7.针对近年来群众普遍反映业主大会成立难问题,《民法典》做出何种规定?

答:《民法典》第二百七十七条规定:“业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”

8.小区维修资金不公开、被挪用怎么办?

答:《民法典》第二百七十八条规定:“建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。”法律明确“定期”,维护了每个业主对维修资金的管理使用等信息的知情权和监督权。

9.将住宅改为经营性用房需要符合什么条件?

答:《民法典》物权编第二百七十九条规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。” 关于有利害关系的业主,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为《物权法》第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。据此,将住宅改为经营性用房,需要经相邻业主一致明示同意。

10.在物权编里规定,加强对建筑物业主权的保护,适当降低业主作出决定的门槛,明确共有部分产生的收益属于业主共有,请问什么是共有部分产生的收益?

答:《民法典》第二百八十二条规定:“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。”依据这一规定,一方面,建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入(例如,物业服务企业利用小区空地用作停车场产生的收入,建设单位利用建筑物外墙面产生的收入等),应当属于业主共有。这也意味着物业服务企业等利用业主共有部分产生的收益情况,应当定期向业主进行报告。

11.经过疫情的影响,有哪些紧急情况下的防控责任被写进了法律中?

答:《民法典》第二百八十五条、第二百八十六条的规定,增加规定了物业服务企业和管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作,业主应依法予以配合。明确了紧急状况下物业公司及业主的相关责任和义务。

12.土地承包经营权可以转让吗?

答:可以。《民法典》对土地承包经营权的相关规定作了完善,增加土地经营权的规定,并删除耕地使用权不得抵押的规定,以适应“三权分置”后土地经营权入市的需要。《民法典》第三百三十四条规定“土地承包经营权人依照法律规定,有权将土地承包经营权互换、转让。未经依法批准,不得将承包地用于非农建设。”第三百三十五条规定“土地承包经营权互换、转让的,当事人可以向登记机构申请登记;未经登记,不得对抗善意第三人。”

13.《民法典》对广大农民有无针对性变化?

答:《民法典》第三百三十九规定:“土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。”

14.70年后我购买的住房归谁?

答:《民法典》第三百五十九条规定:“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的交纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。”可见,70年满后,房屋仍然是业主的,可以继续住。

15.《民法典》是否规定了“住宅永久产权”?

答:上述新规明确了70年后,产权自动续期,一定意义上意味着永久产权,但如何实际操作还有待法律继续完善,不过这也明显看出立法者为积极保护住宅财产的稳定性所做出的努力。

16.《民法典》新设的“居住权”是什么?

答:《民法典》第三百六十六条规定:“居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。”另,《民法典》第三百六十八条规定:“居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。”在房屋上设立居住权,原则上是无偿的,但设立居住权的双方可自行约定有偿。

17.设立居住权的对象是谁?如何设立居住权?

答:《民法典》并未规定居住权的设立对象,法律并未限制居住权人的范围,那么居住权的设立对象可以是父母、配偶、子女等等,当然也可以是房屋所有权人指定的其他人。根据《民法典》的规定,设立居住权需要两个条件:①设立居住权的双方采取书面形式约定,书面约定一般包括当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权的期限、以及解决争议的方法等。②需要到不动产登记机构进行公示登记。居住权自登记时设立,没有登记,则不产生居住权。

18.担保物权的担保范围有哪些?

答:《民法典》第三百八十九条规定:“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的,按照其约定。”

19.未经担保人同意转移债务的法律后果是什么?

答:《民法典》第三百九十一条规定:“第三人提供担保,未经其书面同意,债权人允许债务人转移全部或者部分债务的,担保人不再承担相应的担保责任。”

20.人保和物保并存时担保权的实行规则是什么?

答:《民法典》第三百九十二条规定:“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,债权人应当按照约定实现债权:没有约定或者约定不明确,债务人自己提供物的担保的,债权人应当先就该物的担保实现债权:第三人提供物的担保的,债权人可以就物的担保实现债权,也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后,有权向债务人追偿。”

21.担保物权消灭事由有哪些?

答:《民法典》第三百九十三条规定:“有下列情形之一的,担保物权消灭;(一)主债权消灭;(二)担保物权实现;(三)债权人放弃担保物权;(四)法律规定担保物权消灭的其他情形。”

22.抵押财产的范围包括哪些?

答:《民法典》第三百九十五条规定:“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:(一)建筑物和其他土地附着物;(二)建设用地使用权;(三)海域使用权;(四)生产设备、原材料、半成品、产品;(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(六)交通运输工具;(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”

23.建筑物与建设用地使用权同时抵押时如何处理?

答:《民法典》第三百九十七条规定:“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。”

抵押人未依据前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。

24.哪些财产不得抵押?

答:《民法典》第三百九十九条规定:“下列财产不得抵押:

(一)土地所有权;

(二)宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权,但是法律规定可以抵押的除外;

(三)学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施;

(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;

(五)依法被查封、扣押、监管的财产;

(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。”

25.以后合同还可以约定“流押条款”吗?

答:《民法典》第四百零一条规定:“抵押权人在债务履行期限届满前,与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的,只能就抵押财产优先受偿。”

该规定改变了《物权法》对流押条款的绝对禁止,保障了债权人的优先受偿权,也保护了双方的真实意思表示。

26.抵押期间,抵押人可以转让抵押财产吗?

答:《民法典》第四百零六条规定:“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。”

27.《民法典》是否明确了实现担保物权的受偿规则?

答:《民法典》第四百一十四条规定了抵押权人间的竞存规则,第四百一十五条规定了抵押权与质权的竞存规则。

28.抵押权与质权竞存时的清偿顺序是什么?

答:《民法典》第四百一十五条规定:“同一财产既设立抵押权又设立质权的,拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。”

29.主债权已过诉讼时效,抵押权人能否要求行使抵押权?

答:根据《民法典》第四百一十九条“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,人民法院不予保护。”之规定,主债权已过诉讼时效的,抵押权人可以要求行使抵押权,但如果要通过诉讼实现主债权已过诉讼时效的抵押权,将丧失胜诉权。

30.已经设立抵押权的车辆,又被留置的,抵押权人和留置权人谁享有优先受偿权?

答:根据《民法典》第四百五十六条“同一动产上已经设立抵押权或者质权,该动产又被留置的,留置权人优先受偿。”之规定,留置权人享有优先受偿权。

二、案例简析

1.李某在帮助张某挖地窖时,挖出三百块银元。为银元的归属,二人发生争执,李某说银元是他挖出的,应归他所有;张某说,银元在他的院子挖出的,应该归他所有。经查,银元为何人埋藏不清楚。那么,银元究竟归谁所有?

答:根据《民法典》第三百一十八条“遗失物自发布招领公告之日起一年内无人认领的,归国家所有。”第三百一十九条“拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的,参照适用拾得遗失物的有关规定。法律另有规定的,依照其规定。”之规定,银元归国家所有。

2.甲与乙签订房屋买卖合同,为保障乙方不会“一房二卖”,甲可以怎么做?

答:甲可以进行预告登记,并在九十天内正式完成不动产登记。根据《民法典》第二百二十一条的规定:“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”值得注意的是,“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。”

相比于《物权法》,《民法典》第二百二十一条的预告登记的适用范围得到了扩大,买卖房屋的协议与其他不动产物权的协议(例如不动产抵押协议)均可适用预告登记。

3.芒果宾馆为了6月6日的开业庆典,于6月5日向阿信租借一台摄像机。庆典当天,工作人员不慎摔坏摄像机,宾馆决定按原价买下以抵偿阿信的损失,遂于6月7日致电阿信表明此意,阿信同意。6月16日,宾馆依约向阿信支付了价款。摄像机所有权何时转移?

答:根据《民法典》第二百二十六条“动产物权设立和转让前,权利人已经占有该动产的,物权自民事法律行为生效时发生效力。”之规定,宾馆6月5日即占有摄像机,6月7日宾馆与阿信达成原价购买摄像机的买卖合同,该民事行为6月7日当天即生效,因此摄像机的所有权于6月7日转移。

4.甲有祖传珍贵玉器一件,乙和丙均想购买。甲先与乙达成协议,以5万元价格将玉器出售给乙,双方约定第二天交货付款。丙知道该消息后,当晚带着6万元到甲处,请求以6万元价格购买该玉器。甲欣然同意,当下交货付款。对此,乙怎么维护自己的权利?

答:根据《民法典》第二百二十四条“动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,但是法律另有规定的除外。”之规定,丙从甲处取得该玉器后即为此玉器的合法所有人,乙可以请求甲承担违约责任。

5.疫情防控期间,政府是否有权征用我的动产或不动产?造成损失如何处理?

答:《民法典》第二百四十五条规定;“因抢险救灾、疫情防控等紧急需要,依照法律规定的权限和程序可以征用组织、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后,应当返还被征用人。组织、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的,应当给予补偿。”

6.李雷和韩梅梅把自用的两套住宅打通用于经营火锅店,在经营过程中因噪音和油烟问题影响了邻居的正常生活,邻居应该怎么维权?

答:《民法典》第二百七十二条规定:“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。”

第二百七十九条规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。”

因此,邻居可以向法院起诉要求李雷和韩梅梅停止擅自将住宅房屋改成餐饮营业用房的侵权行为,恢复住宅使用。

7.张朋与李红系夫妻关系,因张朋酷爱摄影,双方遂决定购买一台高级照相机。该照相机使用三年后,张朋想换一台更高级的照相机,但李红不同意。于是,张朋背着李红将照相机出卖给李小兵。事后,李红得知此事,要求李小兵返还照相机。为此,当事人之间发生纠纷。张朋是否有权处分照相机?如何确定该照相机的所有权?

答:本案中被张朋出卖给李小兵的相机系其与李红共同共有,根据《民法典》第二百九十九条“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”第三百零一条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外。”之规定,张朋处分共同共有的照相机应当征得其他共有人即其配偶李红的同意,否则无权处分该照相机。张朋无权处分共有的照相机,那么李小兵能否取得照相机的所有权呢?根据《民法典》第三百一十一条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。”之规定,李小兵能否取得照相机的所有权,关键问题看其是否为善意。如果李小兵属于善意第三人,而在购买照相机时又支付了合理的对价,则李小兵可以取得照相机的所有权。

8.甲、乙共同出资购买了一间商铺并出租给A公司,房屋出租期间,甲想转让自己的份额,乙和A公司均表示愿意购买,该如何处理?

答:根据《民法典》第三百零五条“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”第三百零六条第一款“按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的,应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。”之规定,同等条件下,由乙优先购买。

9.王伟将自己价值5万元、购买一年半、很少使用的单反相机借给张蒙使用,张蒙拿到相机后私自以3万元价格将相机出售给赵云,并告知赵云因相机购买时间较长,自己将发票丢失。赵云支付价款后取得该相机,张蒙将卖相机的3万元价款挥霍一空。王伟得知张蒙将相机卖给赵云后,要求张蒙立即归还相机,张蒙告知相机已卖给赵云,所得价款已用完。王伟要求赵云归还相机,赵云拒绝,王伟该如何维护自己的权益?

答:根据《民法典》第三百一十一条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。”之规定,赵云作为受让人,善意取得相机,且支付了相对合理的价格,原所有权人王伟只能向无处分权的张蒙请求损害赔偿,而不能通过诉讼等法律手段要求赵云归还相机。

10.小林买了一套房屋,发现居住权人住在里面,能否以自己不清楚房屋上有居住权,将居住权人赶出去?

答:根据《民法典》第三百六十六条规定:“居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。”由此可见,居住权是一个他物权,居住权人可以在不拥有房产产权的情况下居住在房屋内,房屋所有人也不能干涉居住权人使用住宅的权利。因此,小林不能以自己不清楚房屋上有居住权为由将居住权人赶出去。

11.《民法典》颁布实施以后,老林在自己拥有完全产权的房屋上为照顾其生活起居的保姆小敏设立了居住权,且居住权的期限为10年,保姆小敏成了居住权人。第二年,老林的亲戚老李来了,想跟老林租一间卧室,租期为3年,但保姆小敏却不同意。那么,老林的房子谁说了算?

答:根据《民法典》第三百六十九条的相关规定“设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外”,老林不得将房屋出租,除非征得小敏同意。当然,小敏也不能因为对该房屋拥有居住权就将该房屋出租,因为居住权不包括收益的权利,这是区别于所有权的一个特征。居住权是一种排他性物权,若房屋上设立了居住权,就可以排除其他人住在里面,除非得到居住权人的同意。

12.小张2018年1月1日与小王签署房屋租赁合同,租用小王名下的一套两居室住宅A,租赁期限为三年,房租半年付一次。合同签订当天,小张付了半年租金,小王将房屋钥匙交给小张。2018年6月,小王资金周转困难,以A住宅为抵押在银行贷款500万。后还款期限届满,小王无力偿还贷款。2019年6月,银行行使抵押权,发现小张租住在A住宅。银行能否要求小张搬出去,以行使抵押权?

答:根据《民法典》第四百零五条“抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。”之规定,小张租用房屋在前,设立抵押权在后,银行不能要求小张腾退房屋以行使抵押权。

13.李雷因为生意周转,用同一套房子分别抵押给小花银行、韩梅梅、莉莉并向他们借款,现李雷无力还款,小花银行、韩梅梅、莉莉该怎么办?

答:根据《民法典》第四百一十四条的规定:“同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:

(一)抵押权已经登记的,按照登记的时间先后确定清偿顺序;

(二)抵押权已经登记的先于未登记的受偿;

(三)抵押权未登记的,按照债权比例清偿。

其他可以登记的担保物权,清偿顺序参照适用前款规定。”

因此,应当先将房子拍卖、变卖,拍卖、变卖所得价款按前述顺序清偿。

14.李星和4S店签署车辆购买合同,以30万元购买一辆小轿车,买卖合同约定,合同签订当天4S店将车辆交付李星;合同签订后第十天,办理车辆抵押登记,4S店取得车辆的抵押权,并约定李星应于合同签订后六个月付清购车款。李星取得车辆后第六天,将车辆抵押给甲贷款公司借款20万元。后李星资金困难,无法支付购车款,也无法归还甲公司的借款。4S店和甲公司均主张抵押权,谁的抵押权优先?

答:根据《民法典》第四百一十六条,“动产抵押担保的主债权是抵押物的价款,标的物交付后十日内办理抵押登记的,该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿,但是留置权人除外。”之规定,4S店抵押权优先。


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